房地产估价的“互联网+大数据”时代-羽锡和小

  2015年3月,李克强总理在《政府工作报告》中提出全面制定“互联网+”行动计划;2015年9月,李克强总理签批印发《促进大数据发展行动纲要》,系统部署大数据发展工作。“互联网+大数据”成为各行各业转型的驱动力。

  对房地产估价行业来说,互联网+大数据既是挑战亦是契机。一方面,在大数据的背景下,海量房地产数据通过互联网交互共享,客户了解房地产市场价值的途径发生了变化,互联网提供了便捷、高效的评估服务入口,传统房地产估价业务领域开始出现市场萎缩;另一方面,大数据时代海量的数据和先进的数据处理技术,使传统评估方式产生性的变革,通过建立各种数学模型来发现数据之间的相关性,利用互联网+,便捷的房价评估工具层出不穷。

  目前广泛应用的“查房价”,为用户提供免费查询房屋的价值服务,买家可以利用查房价比较房屋的价值,以合理的价格买到自己心仪的房屋,卖家可以通过查房价达到以最高最合适的价钱出售房屋,买卖双方对于交易价格有了更加公开透明的谈判依据,加快了交易的进程。“查房价”系统自问世以来就获得了业界和广大企业、用户的一致好评,为此,记者专访了“查房价”系统的研发领头人、中国权威的房地产指数研究专家、国家开发银行特聘房地产专家,现任搜房网副总裁、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士。

  黄瑜:“查房价”广受欢迎,首先是因为她借了“互联网+”的东风——依托搜房网房天下平台。搜房(美股代码SFUN)是全球最大的房地产家居网络平台,日均页面浏览量超过1.64亿PV,日均独立访客超过1200万人次。用户只要进入搜房网,在首页突出的位置就能看到“查房价”入口。可以迅速对自己想购买或者出售的房屋做出准确的当前市场估价,同时“查房价”与搜房网的买房、卖房、等业务打通,消费者可以通过“查房价”的入口快速的进产的委托、交易、等各项业务。羽锡和小yo其次,“查房价”比房价测评工具更加准确。因为我们依托了搜房网600多个城市的十六年积累的一手数据,庞大的底层数据和丰富的同类成交房屋可比案例,使我们的系统处于业内领先水平。另外,中国指数研究院运营着中国房地产指数系统和中国历时最长信息最全的房地产数据库,在指数编制和数据处理方面有先天的优势。

  问题二:除了针对C端的“查房价”,你们开发针对B端的“在线委托评估系统”也深受房地产经纪人和经纪公司的欢迎,什么动力驱使你们开发这些便捷工具?

  黄瑜:房地产大数据运用一直都是我们研究的重要方向,我们一直在探索如何利用信息技术实现房地产与互联网的深度整合,将复杂业务和重复性作业扁平化、智能化和标准化,我们不仅要运用大数据手段出估价结果,还希望揭示出结果背后隐藏的规律性,对市场经济行为进行预测和引导。

  在查房价的基础上,我们在交易端研发了一套在线委托评估系统——CRIES中指在线委托评估系统,主要是整合搜房自有经纪业务以及合作经纪公司的业务,为经纪人和经纪公司的房地产交易提供线上询价与自动委托,系统为评估公司提供线上回价及接单,承接客户委托的评估业务。通过将评估作业流程系统化、标准化,大幅提高评估作业效率,增加评估业务接单的透明度,更快更好地支持交易快速完成。目前这套评估系统已在中国20个城市运行,超过100家评估公司通过这个平台承接评估委托的业务。未来在线委托评估系统会接入更多的经纪公司和金融机构,成为中国最大的房地产评估业务委托平台。

  黄瑜:我的主要职责是:带领研究团队基于国内外房地产评估体系的已有研究成果,结合中国特点做系统研究,创新构建中指评估系统的理论体系。中指评估系统研究团队在我的领导下充分利用搜房网络平台的大数据及搜房互联网平台资源,发挥中国房地产指数系统在房价趋势预判方面的优势,系统构建中指评估独具竞争力的估价模型。

  中国房地产指数系统被誉为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。我从2000年起负责中国房地产指数系统的整体运营工作,2005年我主导了中国房地产指数系统理论体系和计算方法的全面改进,并通过国家最高级别专家的评审。2010年,在我的推动下中国房地产指数系统的覆盖城市扩大到100个,研发了在中国房地产市场最具影响力的“百城价格指数”,已成为各级政府科学决策、企业投资开发,以及消费者购房的重要参考和决策依据。

  问题四:十三五以后,地产金融化将重塑行业格局。同时伴随着房地产行业增速放缓,地产金融风险加大。“互联网+大数据”在防范金融风险方面能发挥什么积极作用呢?

  黄瑜:我带领研发团队与国内主要金融机构做了调研和对接后,全面提升现有的数据和模型,通过房地产大数据创新已经研发了一套CRIES中指在线评估系统。在线评估系统可以通过房屋信息精确匹配、最新真实可比案例自动选取、房屋属性多模型运算实现单套房屋市场价值精确评估。通过这套系统的贷前自动估价可以一键生成报告,一键完成评估分析,在几秒钟之内完成快速的评估报告。可帮助金融机构快速确定物业的价值,并且也可以对存量的物业进行批量复估,有效满足相关政策要求和银行自身风控管理需求。

  我带领研发团队建立了一个庞大的房源数据库,任何一套房子在我们的底层数据库里都有唯一编码,任何一套房子需要做评估,在我们数据库里都可以找到对应的编码,大数据根据从成交时间、挂牌时间、楼层、朝向、价格等条件,选取最佳的可比案例作为评估的基础。再通过我们科学的评估模型,自动完成系统评估,并一键生成评估报告。自动评估系统未来还可以实现动态的估值管理,这一点是传统评估无法做到的。根据动态的估值管理,未来普通消费者可以在平台上动态的看到自己房屋估值的变化,你的房子每个星期、每个季度、每年怎样的变化,都会从我们平台上看到。

  另外,银监会要求押品要定期进行复估,这个工作量是很大的。原来的抵押品,关于它的信息,包括它的完整度、规范性都是比较差的,批量复估系统解决这个问题。批量复估系统把所有的抵押品信息做拆分,用技术的手段做,包括对信息标准化的拆分,城市、区县、小区、楼栋、单元和房号,直到把这个房号对接到系统当中的房间号,再做快速的复估。这种体系做完之后,可以动态监控,每年做一次,每半年做一次,甚至要想每周做都可以。

  黄瑜:作为搜房网的副总裁,我带领团队建立了一个大房源库,现在已经积累超过5000万套房源,这是评估系统的数据基础。同时我们自有的二手房经纪业务和二手房合作联盟经纪业务每年完成超过50万套房屋的成交,这成为评估系统最真实的案例库。基于强大的大数据,我们将为行业提供丰富、及时的成交案例、为实时完成房屋评估提供了数据保障。

  中国指数研究院有20多年的房地产指数研究经验,在此基础上,根据互联点,以市场比较法、收益法为基础,开发了适用于互联网大数据评估的中指评估系统自动化评估模型,能够快速的进行可比样本筛选和系数调整,自动完成评估结果。

  搜房的互联网基因,促使我们在评估系统的技术投入方面不遗余力。开发的评估在线委托系统、房屋实勘系统、在线报告系统、电子签章系统等大幅提升了评估公司的作业效率,同时降低了评估公司的成本。

  作为评估委托平台,我们成为经纪公司和评估公司间的纽带,系统实现了从询价、回价、委托、实勘、完成评估报告全流程的线上操作,提升了评估业务委托的高效、公平和客观。同时一定程度上避免了经纪人的私下交易,规范了评估委托行为。

  从评估业务服务的金融行业来讲,房地产抵押物的估值管理和风险控制日益重要,互联网+大数据的方式改变了传统评估一笔一笔评估的低效模式,使得大范围、大批量、高频率的房地产复估成为可能,能够有效的帮助金融控制房地产抵押风险。

  黄瑜:我们的底层数据主要来自目前中国历时最长、信息最全的专业数据库——CRIES中指数据库。我2000年带领团队基于搜房网全国600多个城市市场一线及时庞大的数据源,建立了CREIS中指数据库——汇集了20年来的房地产开发经营数据、近150个城市的房地产交易数据和2300余个城市的土地数据。目前有500多家国内外知名高校和科研机构、2000多家金融机构和近万家知名房地产企业使用中指数据库,被发改委和国家统计局指定为房地产数据的第二轨。目前,搜房有4万多员工进行数据收集和采集,拥有1000多人的技术团队,运用先进的技术技术手段,包括模拟、推算,其他渠道数据的来源,才形成了今天比较完备的采集体系和数据的资源。

  而且中国指数研究院,是做房地产价格指数起家的,有二十多年的指数编制和运作经验。中国指数研究院运营的中国房地产指数系统是中国第一套房地产价格指数。2005年为了适应最新的市场形势,由我主导对运行了十年的中国房地指数系统进行改进,并通过国家级鉴定。2010年起,为了更全面反映中国房地产的现实情况,我带领研发团队将中国房地产指数系统覆盖城市由最初的17个扩大到100个,每月1日发布“百城价格指数”。百城价格指数是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房价指数,和中国国家统计局发布的“70个大中城市住房价格指数”并行,已经成为了有关机构和投资者了解中国房地产市场动态趋势的重要依据。

  搜房有天然的“互联网+”优势。了解搜房的人都知道,搜房(美股代码SFUN)是房地产“互联网+”的领袖,一直引领新房、二手房、租房、家居、房地产研究等领域的互联网创新,在PC及移动领域均处于绝对领先的地位。中国指数研究院就是搜房控股的研究集团。无论是新房、二手房、家居、金融,还是研究集团,这五个体系其实是在一个大的底层数据平台上做运行,无论是做市场和企业分析,还是做大数据决策支持,都有互联网的基因在。

  整个采访氛围愉快,黄瑜女士从编撰《中国房地产统计年鉴》的繁忙案头工作抽身,用专业的知识、敬业的精神耐心解答了每一个问题。十几年专注房地产研究,黄瑜凭借专业积累和敏锐的判断,带领研究团队运用大数据处理的新技术开发了针对房地产评估的互联网工具,为房地产“互联网+”添上了浓墨重彩的一笔。

  大数据不仅为房地产估价提供便捷服务,而且未来在行业选址,配套服务资源的优化等方面有广阔的前景。房地产大数据插上“互联网+”的翅膀,必定会带领不断转型与升级的房地产估价业务走进新时代。作为中国权威的房地产领域研究专家,相信黄瑜女士一定还会给我们带来更多的惊喜!