买房须知:评估价、房价和额的关系-汤芳人艺术

  刚开始买二手房的你是不是搞不明白中介口中的专业词汇,入计税价、汤芳人艺术过户指导价、评估值等。今天告诉你什么叫房屋总价、评估价,以及它们和额的关系。

  在二手房买卖过程中说的成交价,也就是你在中介带你看过的房子,经过与房主面对面的协商,最终确定的买卖价格,这个时候的“价格”,也是房主卖这套房子拿到手的价格。下图中红色方框里的粗体就是房价,即这套房子业主要拿到手的价格总和。

  包头超过90%的首次购房者均使用,无论是公积金、还是商贷,都会涉及到,按照央行最新的房贷政策,对于首次购买住宅的家庭,可以总房款的八成,在二手房范畴这个“可八成”并不是说一套100万的房子我们可以80万,而是评估值的八成。

  在二手房交易中购房人向银行提出申请后,银行会委派评估机构来对房子进行评估,银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说,评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值,这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异,如下图的。

  实际操作中评估值为房子实际成交价的80-90%,百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。

  结合评估机构给出的房屋估值,以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑,最终银行会同意房贷申请人的申请,并发放。

  大龄男青年李海澄是某IT公司职员,月薪6000元,目前名下无房,想买套房跟丽丽结婚,看中了康乐小区一套75㎡的一居室,业主报价38万,最终李先生和业主以37万达成购买合同,签约后徐先生向银行提出25万5年的商业申请,银行评估值为33万。

  1、因为评估值为33万,李先生为首套购房;故李先生能贷到的最高额房款为:33×80%=26.4(万),因此不能贷到27万的房款。

  这是按照比例算出来的“银行可以房贷的金额”,那李先生能贷出27万来么,或者说银行会给徐先生放贷27万吗?我们来反推一下:

  27万10年商业,按照目前最新的10年以上商贷基准利率4.9%计算得出,27万10年月均还款为,2850.59元,而李先生的月收入为6000元,这里不符合银行要求的“借款人月收入须满足覆盖房贷月供的2.5倍”。

  提高年限,通过计算后徐先生将原本10年的申请改为15年,这样27万15年每月月供为2121.1元,李先生月收入6000元,已经涵盖了月供2.5倍。

  根据第一个问题我们知道李先生能获得银行27万的房贷,那么他要购买康乐小区的这套37万的房子首付就是:首付=37-27=10(万)

  提示,购房时除了首付款,还有交易时需要向中介机构、国家税务机关、房管局等缴纳的中介费、过户费和相应税费,请广大购房者在看房时告知经纪人你的月供能力及能那得出来的全部款项,从而进行精准计算,以免造成签完合同后首付不够的情况。

  买方:夫妻双方身份证、户口本、结婚证(或单身证明);房屋买卖契约;首付款转账小票;1寸相片、手章、个人半年流水;个人收入证明;所在单位营业执照副本的复印件加盖公司公章。

  担保人:由其他自然人(或法人)为购房人提供保证担保的,担保人应经过银行审核(或准入),并根据银行要求提供相关证明资料,比如身份证等有效证件。

  金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格的一定比例。具体比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房(包括抵押住房)变现能力等情况确定。

  利率在中国人民银行公布的同期同档次商业利率基础上,按比例进行浮动。具体浮动比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。

  如遇法定利率调整,期限为1年以内的,执行合同利率,不分段计息;期限为1年以上的,则于次年初执行新的利率。

  一次性还本付息还款法:即借款人在到期日一次性结清全部本息(仅限借款期限为一年(含)以内的)。