新手购房流程是什么啊?-秦都团

  2007年8月开始办理按揭,从银行放款日开始的那个月你就要开始供房了,有的时候银行放款快有的时候慢,所以有可能你10月份或者年底最晚08年的年初就要开始供房了,并不是等到房子交房后才开始供的。

  对于绝大多数买房人来说,买房不仅要求熟悉房地产知识、技巧、还应了解买房的程序和市场原则。第一环节:着手准备买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力,并根据工作生活的需要,确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。第二环节:挑选房源这一环节是准备工作的延续,可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询,初选房源。第三环节:实地看房这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在专业经纪人带领下,对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料,如产权证,房主的身份证等,经过比较后定下该房。第四项环节:谈判签定买卖合同确定目标后,就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节,买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上,特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。第五环节:办理目前二手房可以办理商业。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理手续。第六环节:办理产权过户原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料,然后权证人员协助办理产权过户手续。第七环节:验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清,买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。

  签署了正式的购房合同,银行按揭批复后就开始还款,并不是等到交房后才开始还款的。2007年8月开始办理按揭,从银行放款日开始的那个月你就要开始供房了,有的时候银行放款快有的时候慢,所以有可能你10月份或者年底最晚08年的年初就要开始供房了,并不是等到房子交房后才开始供的。

  购房者在买房前要充分估计自己的经济实力,月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素,并通过购房能力评估计算器,计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价,以指导购房者理性购房。买房前的心理准备1、对楼盘价格作好心理准备。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少,根据该总价,您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积,并产生相应的组合方式。例如:您能承受的总价是40万,那么您可以购买均价4000元/平方米,面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米,面积80平方米的房屋等。这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。其次,对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。这也要从两个方面来进行判断。(1)如果是自住,应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑,在同一水平线上,再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。(2)如果是投资或自住兼投资,建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时,由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为,因此,在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内,主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。2、对购房区域作好心理准备。通过第一步的价格准备之后,您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层,社区规模较小,价格高。近郊区配套有待完善,但社区规模大,价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您,可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断,也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说,如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变,应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况,包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩,教育设施也应该考虑到位。3、对自己的偿贷能力做好心理准备。如果您准备一次性付款,那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定,就需要对后的生活做好安排。由于是固定的一项生活支出,这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时,由于增加了的支出,不可避免会对之前的财务计划产生影响,因此,在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划,以免购置房屋后对日常生活产生影响。据财务专家建议,住房最好占家庭总收入的30%以下,否则会影响生活品质。4、对购房风险做好心理准备由于目前的法制尚不健全,房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程,在这个过程中,购房者自然要承担一定的风险,而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房,购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。因此,购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。找到合适的房屋后,就要对对房屋进行法律审查,以防止纠纷发生。具体如下:1 、是否取得《房屋所有权证》。《房屋所有权证》作为房屋权属证书,是国家对房屋所有权的确认,是房屋产权人的所有权凭证,购房者在购买二手房时,首先要审查出售方是否已取得《房屋所有权证》。2 、房屋共有人是否同意出售。根据法律规定,共有人未获得其他人的同意,擅自处分共有财产的,其行为无效。如果房屋有共有人,应审查其他共有人是否同意出售房屋,否则,将导致购房行为无效。3 、房屋是否设立抵押。购买二手房时应审查该房屋是否设有抵押,根据法律规定,如果设定有抵押权,抵押人在处理房屋时,要经过抵押权人的同意,否则不能转让房屋。因此,我们在购房时就要注意了,如果您想要购买的房子已经抵押,那就要小心了,已经抵押的房子将直接影响到房子的顺利转让。如果抵押人不按时履行还款义务,抵押权人有权要求 法院 对抵押的房屋进行拍卖。4 、承租人是否放弃优先购买权。根据我国合同法第230条之规定,出租方出售房屋时应通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。因此,在购房时,要审查二手房是否已出租,如果已出租,应核实出售方是否通知承租人,承租人是否放弃优先购房权。购房人一定要仔细审查权属证书,必要时可到房管部门查询房产登记资料,通过法律审查,确保准备购买的房屋没有法律风险。同时要现场查看房屋的质量、实际面积、位置朝向等等,必要时可带上专业人员一同前往把关。三、签订购房协议。与出售方对购房条款进行协商后,确定购房事宜,签署房屋买卖合同。房屋买卖合同在签订时要仔细阅读条款,对空白处要填写清楚,关键条款如面积、价款、付款方式、违约责任等要特别小心慎重。四、委托评估。房屋交易价格明显低于房屋实际价值的,契税按房屋评估价值计征,若如此,交易双方就需委托评估机构对房屋价值进行评估。在此需提醒购房者注意的是,房管部门并非对所有的评估结果都予以认可,购房者选择评估机构时应在房管部门指定的范围内选择。另外,按照二手房规定,二手房额由银行按抵押房屋实际价值确定,所以购房者如选择付款方式购买二手房,需对房屋价值进行评估。评估费的承担可由购售双方协商确定。五、立契过户。购售双方签订购房合同后,应在30日内向房管部门提交过户申请,并提交下列材料:1 、购房合同;2 、房屋所有权证和国有土地使用权证;3 、房地产卖契(有些地方已取消);4 、身份证件;5 、评估报告。除提交上述材料,还应填写房屋买卖申请表。房管部门受理上述材料后,区、县房屋交易部门在15日内完成对交易房屋的产权核查,市房屋交易部门在2个月内完成核查。经产权核查,交易房屋符合法律规定交易条件的,由交易部门通知购售双方办理立契过户手续。六、缴纳税费及土地出让金。购房者凭交易部门开具的交费通知单,向银行交纳相应税费。购买公有住房和经济适用房的,应至土地管理部门交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

  商品房本身是一种商品,但它不同于一般的商品,因其成交过程时间长,价格高,手续繁琐等特殊性,以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识,现根据一些卖房人的购房经历,讲述一下购买商品房一般的流程及应注意的问题:一、首先通过媒体(报刊、房展等)收集有关房地产项目的各种信息。二、通过对自身的消费需求状况(购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等)进行全面、综合的衡量与分析,初步确定一个适合自身实际需要的购房框架,然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较,确定几个备选项目。三、对备选项目通过收集的楼书资料,电话咨询或熟悉该项目的朋友做一番初步了解,然后抽出几天时间进行现场实地考察。四、现场考察项目过程中,可邀请一些对建筑和环境懂行的朋友同行,这样对选择到好房屋会有很大的帮助。五、选定项目后,交订金前,最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题,如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理,从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。秦都团六、做好上述准备后,去售楼处交订金,并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。(这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件)。七、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同,按合同约定的付款方式交纳购房款项。八、在规定期限内,由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续,并按规定交纳印花税。九、合同登记后,需要办理购房的,可以着手办理抵押手续。具体办理办法,可向有关部门咨询。十、房屋竣工验收合格后,开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”,销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公,着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同,办理手续如下:(1)到开发商售楼处交纳购房余款。(2)领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定和表格。(3)由销售部或物业部陪同业主验房,签署“楼宇交接书”。(4)与物业公司签订《物业管理公约》。(5)按规定交纳首期物业管理费,灶具报装费,有线电视报装费,电话初装费等(不同物业有不同规定)。(6)新业主领取房屋钥匙,办理装修或入住手续。以上基本上是每一位购房者都必须经历的购房全过程,其中省略了办理的部分,希望能对读者购房有所帮助。

  交易流程一,一次性付款过户的流程:评估-地税局缴纳税款-财政契税征收处缴纳契税-房产登记中心过户二,按揭过户的流程评估-买卖双方到银行办理按揭申请-地税局缴纳税款-财政契税征收处缴纳契税-房产登记中心过户-办理抵押登记-银行放款给业主整个按揭交易流程需44个工作日(65天左右)三,办理交易过户需要提供的资料银行:买方(受让方):1,身份证明原件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证) 2,婚姻证明原件(未混证/结婚证/离婚证) 3,户口薄原件 4,半年以上银行存折流水(或其他资产证明,多多益善) 5,收入证明原件,需提供月还款两倍以上的月收入进入帐证明(需单位加盖公章) 6,首期款证明(建行适用) 7,二手房买卖合同 8,相关银行结算帐户供款存折卖方(出让方):1,房地产权证原件 2,身份证明原件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证)未成年人还需提供出生证明和户口本原件 3,婚姻证明原件(未混证/结婚证/离婚证) 4,相关银行存折(用于收尾款) 5,首期款证明 6,公积金存折*以上资料根据不同银行所提供的资料也不同地税局:卖方(出让方):1,房地产权证原件及复印件 2,身份证明原件及复印件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证) 3,购房原件及复印件(如遗失须在登记中心档案馆查询30元/张,需提供原件) 4,契税完税证原件及复印件(如遗失须在登记中心档案馆查询30元/张,需提供原件) 5,如需抵扣个人所得税的需提供相关原件及复印件(如装修,中介服务费等) 6,需抵扣银行利息的需提供银行打印的利息清单,并加盖公章需原件.及合同原件及复印件(要有合计数,姓名,楼盘名称地址) 7,回迁房的需提供拆迁补偿协议(必须为交易中心档案馆查询盖章的原件) 8,房改房需提供房改房的合同原件及复印件 9,珠海市生活唯一住房的需提供: ①外地的客户提供登记中心查询处出具的查询证明. ②珠海本地客户提供婚姻证明及户口薄原件及复印件,和登记中心查询处出具的家庭所有直系亲属的房产查档证明. 10,如房产地址为旧地址的需提供所属派出所开具的新地址证明原件及复印件. 11,二手房买卖合同原件 12,房屋评估报告书原件财政契税征收处:买方(受让方):1,身份证明原件及复印件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证) 2,房地产权证原件 3,房屋评估报告书原件房地产登记中心:1,二手房买卖合同原件 2,双方身份证明原件及复印件(身份证/警官证/回乡证/护照/台胞证) 3,房屋评估报告书原件 4,房地产转让申请审批表 5,房地产权登记申请审批表 6,房地产权证原件 7,如房产地址为旧地址的需提供所属派出所开具的新地址证明原件及复印件. 8,双方的纳税完税凭证 9,授权委托书及被托人身份证明原件及复印件四,相关税费:卖方(出让方)1,评估费0.5%(买卖双方协商支付) 2,营业税(以契税完税凭证的日期为准,未满5年的需缴纳.税率5.6%包含教育附加费,城市建设费,堤围防护费)港澳台人士税率为5.1% 3,个人所得税(盈余部份扣除购房支付的相关费用后的部分乘20%) 4,增值税(针对商铺,豪宅除征个人所得税加征个人所得税费,税率为30%-60%) 5,交易费3元/M 6,印花税0.05% 7,律师费600元买方(受让方)1,评估费0.5%(买卖双方协商支付) 2,契税1.5%,豪宅和非住宅契税为3%.附:豪宅.费住宅标准 ①住宅套内面积>

  =120M,建筑面积>

  =144M的房产 ②单价11172.34元/M(2008年上半年标准) ③住宅小区的容积率在1.0以上; ④车库,商铺,写字楼,厂房,地皮 3,交易费3元/M 4,登记费83元 5,印花税0.05% 公证处收费:1,办理公证委托:175元 2,办理中文名公证:175元 3,办理合同公证:50万以内: 价格*0.0018 (最低收200元) 50万-500万: (价格-50万)*0.0025+1500五,办理时限: 1,银行申请按揭:资料齐全后7个工作日: 2,地税局缴纳地税当天完成: 3,财政局缴纳契税当天完成: 4,办理新的房地产权证21个工作日: 5,办理抵押证15个工作日: 6,银行放款3个工作日: